對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)房子是大事。在房產(chǎn)交易過(guò)程中，就會(huì)遇到契稅。相比現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》），十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)契稅法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《契稅法》）有哪些變化？個(gè)人購(gòu)房的契稅稅率是否會(huì)上漲？本文圍繞稅率、征稅范圍、稅收優(yōu)惠、申報(bào)繳稅、納稅人權(quán)益保障、部門(mén)協(xié)作等內(nèi)容對(duì)《契稅法》進(jìn)行解讀。

一、落實(shí)稅收法定要求，調(diào)整適用稅率確定程序

契稅征收從暫行條例升級(jí)到法律層面，進(jìn)一步推進(jìn)了我國(guó)稅收法定的進(jìn)程。需要注意的是，《契稅法》施行后，契稅的法定稅率并未改變。《暫行條例》規(guī)定了契稅稅率為3%-5%.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。《契稅法》維持了《暫行條例》規(guī)定的3%-5%稅率，稅率水平并未調(diào)整，只是根據(jù)稅收法定的要求，對(duì)適用稅率的確定程序進(jìn)行了調(diào)整：由省級(jí)人民政府確定改為由省級(jí)人民政府提出報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定并報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。同時(shí)，《契稅法》還規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類(lèi)型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

另外一點(diǎn)需要注意的是，《契稅法》施行后，各省、自治區(qū)、直轄市將按照規(guī)定程序確定并發(fā)布當(dāng)?shù)鼐唧w適用稅率，納稅人需要關(guān)注當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定。

二、與《土地管理法》銜接，相應(yīng)擴(kuò)大征稅范圍

2019 年8 月修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》）取消了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)的限制，規(guī)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地。為與《土地管理法》相銜接，《契稅法》在關(guān)于征稅范圍的條款中，將《暫行條例》規(guī)定的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓”修改為“土地使用權(quán)出讓”，這意味著，《契稅法》正式實(shí)施后，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓也要按規(guī)定繳納契稅。比如，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2021 年9 月30 日通過(guò)出讓方式取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，需要按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

此外，《契稅法》還將《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的部分應(yīng)稅行為寫(xiě)入稅法，進(jìn)一步增強(qiáng)了稅法的系統(tǒng)性和完整性。這些行為主要包括以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。

需要注意的是，《契稅法》的實(shí)施時(shí)間為2021 年9 月1 日。在此之前，《暫行條例》及相應(yīng)的稅收政策仍繼續(xù)有效。

三、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化，適當(dāng)擴(kuò)大優(yōu)惠對(duì)象

《契稅法》在《暫行條例》規(guī)定的稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化，對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整、完善。一是增加非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助可免征契稅的規(guī)定。二是將婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬和法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬的免稅規(guī)定上升為法律，以積極引導(dǎo)公序良俗。

需要注意的是，為保障居民住房需求，根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，2016 年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23 號(hào)），規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房或第二套改善性住房，可視情況享受1%、1.5% 或2% 的優(yōu)惠稅率。目前，該規(guī)定仍有效。而社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)在于，《契稅法》實(shí)施后，納稅人能否繼續(xù)享受上述稅收優(yōu)惠呢？

根據(jù)《契稅法》第六條規(guī)定：“根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。”也就是說(shuō)，在《契稅法》實(shí)施后，國(guó)務(wù)院仍可以對(duì)居民住房需求保障制定減免稅優(yōu)惠政策。

四、提升納稅便利度，合并申報(bào)繳稅時(shí)間

《契稅法》第十條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。”相比《暫行條例》第九條規(guī)定的“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10 日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”，主要變化是，將申報(bào)期限和納稅期限合二為一，納稅人在辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，可一次性完成申報(bào)繳稅。

舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)呂先生于2021 年9 月1 日以后購(gòu)買(mǎi)了住房，他只需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，攜帶身份證明等材料辦理申報(bào)繳稅，一次就可完成申報(bào)、納稅、登記。

近年來(lái)，稅務(wù)部門(mén)和自然資源部門(mén)大力推動(dòng)業(yè)務(wù)協(xié)同和“互聯(lián)網(wǎng)+ 不動(dòng)產(chǎn)登記”，探索使用自助辦稅終端、微信、政務(wù)平臺(tái)等非接觸式渠道辦理不動(dòng)產(chǎn)交易辦稅。納稅人可關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)交易辦稅指南，自主選擇辦稅渠道。

五、保障納稅人權(quán)益，明確退稅情形和信息保密規(guī)定

相比《暫行條例》，《契稅法》更加突出了對(duì)納稅人權(quán)益的保護(hù)。

一是退稅情形更加明確。由于各種主客觀原因，納稅人在繳納契稅后有可能發(fā)生合同撤銷(xiāo)、解除等情形。為更好地保護(hù)納稅人權(quán)益，《契稅法》在現(xiàn)行《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32 號(hào)）的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定：“在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。”納稅人符合《契稅法》規(guī)定的退稅情形，可持有關(guān)資料向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

二是涉稅信息保密進(jìn)一步強(qiáng)化。盡管《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則中已有為納稅人涉稅信息保密的相關(guān)規(guī)定，但考慮房地產(chǎn)交易信息可能涉及納稅人隱私及商業(yè)秘密，《契稅法》首次在稅收實(shí)體法中強(qiáng)調(diào)了這一規(guī)定，明確“稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對(duì)稅收征收管理過(guò)程中知悉的納稅人的個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。這一規(guī)定，有利于強(qiáng)化涉稅信息安全，更好地保護(hù)納稅人權(quán)益。

六、提升協(xié)同治稅能力，健全部門(mén)協(xié)作機(jī)制

契稅的有效征管離不開(kāi)相關(guān)部門(mén)的協(xié)作配合。《暫行條例》規(guī)定：“土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。”《契稅法》將協(xié)作部門(mén)擴(kuò)充到“自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安等相關(guān)部門(mén)”，有利于進(jìn)一步健全部門(mén)協(xié)作機(jī)制，進(jìn)而提升納稅服務(wù)和征管質(zhì)效。比如，稅務(wù)部門(mén)如果能夠?qū)崟r(shí)獲取公安、民政等部門(mén)與家庭人口有關(guān)的信息，就可不再要求納稅人提供相關(guān)資料，這將大大減輕納稅人的辦稅成本。

總的來(lái)看，《契稅法》的系列調(diào)整更好地適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化，進(jìn)一步強(qiáng)化了納稅人權(quán)益保障，也將為納稅人辦稅帶來(lái)更大的便利。